Vagas De Garagem em Leilão em Volta Redonda / RJ - 1806783

Localização: RJ /Volta Redonda /Vila Santa Cecília /R. Gen. Oswaldo Pinto da Veiga

Tipo: Garagem /Judicial

Leiloeiro: Alexandro Leiloeiro (Ver Anuncio no leiloeiro)

Código Imóvel: 1806783

Data de Inclusão: 10/07/2024

Descrição: BEM PENHORADO Fls. 360 / AVALIADO FLS. 403: 160 VAGAS DE GARAGEM SITUADAS NO PONTAL SHOPING, NA RUA 14, ATUAL RUA GENERAL OSWALDO PINTO VEIGA, N° 350 - BAIRRO SANTA CECÍLIA - VOLTA REDONDA/RJ. IMÓVEL MATRICULADO NO 1º RGI DE VOLTA REDONDA SOB O Nº 11267. JUSTIFICATIVA: Instado para fazer laudo de avaliação de 160 vagas de garagem sitas no Pontual Shopping, à Rua 14, atual Rua General Oswaldo Pinto da Veiga, n° 350, bairro Santa Cecilia, Volta Redonda/RJ, para ser colacionado ao processo judicial, descrito abaixo: Objeto da Avaliação — Vaga de Estacionamento Rotativo para veículos automotores, 76 (setenta e seis) para estacionamento de veículos, no 2 pavimento e mais 84 (oitenta e quatro), no 30 pavimento, do Edifício, hoje, denominado "Shopping Pontual", edificado à Rua 14 (quatorze) também denominada Rua General Oswaldo Pinto da Veiga, n° 350, Vila Santa Cecilia, Volta Redonda/RJ. Em cumprimento ao mister, para o qual, fomos convidados, e, partindo da premissa de coligir dados, para apresentar um Laudo de Avaliação consubstanciado em elementos e valores, capazes de contribuírem para a elucidação da pendenga jurídica. Visitamos, no dia 2110912019, o imóvel (edifício) no qual encontramos os objetos da avaliação, no 2 (segundo) e 3 (terceiro) pavimentos, não só para visualizar a disposição das vagas e fotografá-las, mas também, para uma melhor avaliação, oferecendo elementos elucidativos, a quem possa interessar. A seguir descreveremos o que foi encontrado, visto e fotografado. O acesso as vagas de estacionamento, é feito pelos fundos do Edifício Pontual Shopping, pela Rua 12 (doze), conforme é ilustrado por três fotos anexadas, sendo duas de ângulos laterais e uma de frente. Na rampa de acesso aos pavimentos das vagas de garagem, a subida é feita em mão inglesa, obedecendo a norma (mão inglesa), também a descida, ou saída. No 2º pavimento, as vagas de garagem são cobertas, pela laje existente em todo o andar, com iluminação e acabamento de padrão baixo, com as vagas de garagens, delimitadas por faixas amarelas, em pisos de cimento liso. (Veja fotos do 2° pavimento). 0 acesso ao 3 0 (terceiro pavimento) onde existem mais 84 vagas, não são cobertas, estão a céu aberto, expondo os veículos que ali estacionarem as intempéries, ventos, sol, chuvas, pois sem possuir cobertura e tapamento lateral tornou-se moradia de pombos, que provocam muitas sujeiras. 0 piso é cimentado e as vagas demarcadas por faixas amarelas, são numeradas, por algarismos de grande porte. Pouquíssimos veículos, foram vistos, neste 3 (terceiro) pavimento, quando o visitamos, bem diferente do 2 (segundo) pavimento que estava cheio de veículos. Em razão do pouco uso e preenchimento de todas as vagas deste 3 (terceiro) pavimento, encontramos em uma extremidade do mesmo "um lava rápido" para atender aos interessados. Além das vagas de garagens, nos citados pavimentos, encontramos no 2 pavimento, um elevado número de compressores de vários tamanhos, que atendem a refrigeração de várias lojas existentes no Shopping Pontual. Após a descrição e fotos que ilustram o presente laudo, salmos em busca de elementos e valores, que pudéssemos coligir para complementar o presente trabalho. Em se tratando de avaliação de vagas rotativas de estacionamento, optamos, pelo uso Método da Rentabilidade, para concluir o presente Laudo de Avaliação, pois os elementos encontrados, nesse item, apresentam mais homogeneidade, com as várias pesquisas realizadas, diferentemente dos valores encontrados, na Avaliação pelo Método de Mercado, onde os valores pesquisados estão, ora muito alto, ora muito baixo, o que nos obrigou a considerar um principio básico da Estatística, que nos ensina nesses casos, os valores muito alto e muito baixo, são desprezados, pois nem o recurso da média aritmética, que manda somar todos os valores obtidos e dividir o somatório, pelo número de parcelas somadas apresentam média real do bem, para efeito de laudo de avaliação imobiliária, portanto, desprezamos aqueles números e concluímos o laudo, pesquisando no mercado, o valor da locação mensal das vagas de estacionamento, e aplicamos o Método da Rentabilidade descrito a seguir: Para aplicação do Método da Rentabilidade e determinar o valor a ser aplicado a qualquer bem imóvel, o principio fundamental do investimento (capital) considerando a sua capacidade de gerar um resultado (lucro) de 1,00% (hum por cento), ou seja, o valor da Renda do capital investido. No presente caso chega-se ao custo ou valor de uma vaga de garagem em Estacionamento Rotativo. Aqui há uma inversão, para se chegar ao resultado do valor da vaga de estacionamento, pelo Método da Rentabilidade, usa-se, a média aritmética dos vários valores lcativos encontrados, é que vai determinar o valor de cada Vaga de Garagem em Estacionamento Rotativos, conforme demonstraremos a seguir. Diante do conceito, supra referido, saímos em busca dos vários Estacionamentos Rotativos, existentes em Volta Redonda, para enumerarmos os elementos condizentes para fechamento do laudo. Relação de Estacionamentos Rotativos: 1) Rua Gustavo Lira, n0 272, Centro — Volta Redonda/RJ — Estacionamento Rotativo. Aluguel mensal de vaga de garagem: R$ 275,00; 2) Avenida Amaral Peixoto, nº 523, Centro — Volta Redonda/RJ — Estacionamento Rotativo. Aluguel mensal de vaga de garagem: R$ 250,00; 3) Rua Gustavo Lira, n° 128, Centro — Volta Redonda/RJ — Estacionamento Rotativo Aluguel mensal de vaga de garagem: R$ 180,00. Aplicação da Média Aritmética: Valores lcativos: 1 0 - R$ 275,00; 20 - R$ 250,00; 30 - R$180,00; Soma R$ 705,00. Quantidade de vagas em estacionamento rotativo pesquisadas. Donde o somatório dos valores é R$ 705,00 (setecentos e cinco reais) mensal, dividido por 3 (três) (número de parcelas), apresenta o valor médio de R$ 235,00 (duzentos e trinta e cinco reais) que corresponde a 1,00% (hum por cento) mensal do capital investido, o qual, multiplicado por 100,00% (cem por cento) apresenta o valor de uma vaga de garagem em Estacionamentos Rotativos em Volta Redonda, que é de R$ 23.500,00 (vinte e três mil e quinhentos reais). Valor este para ser aplicado somente no 2 pavimento, onde as vagas são em número de quantidade 76 (setenta e seis). Para as vagas do 3 pavimento, considerando que são descobertas, atribuímos a elas, uma redução de 50,00% (cinquenta por cento) das vagas cobertas, que representa a metade do valor das vagas seguras e cobertas R$ 23.500,00 x 50% = R$11.750,00.. Quantidade de vagas cobertas 2 11 pavimento: 76 x R$ 23.500,00 = R$1.786.000,00 Quantidade de vagas descobertas 3 0 pavimento: 84 x R$11.750,00 = R$ 987.000,00. Totalizando o valor de todas vagas existentes n° 2 0 e 30 pavimentos do Edifício Pontual Shopping R$ 2.773.000,00 (dois milhões, setecentos e setenta e três mil reais). Valor de cada unidade de vaga de Estacionamento Rotativo do 2° Pavimento do Pontual Shopping R$ 23.500,00 (vinte e três mil e quinhentos reais). Valor de cada unidade de vaga de Estacionamento Rotativo do 3 0 pavimento do Pontual Shopping descobertas R$11.750,00 (onze mil, setecentos e cinquenta reais)