Imóvel Comercial em Guarulhos / SP - 1962804

Localização: SP /Guarulhos /Parque Industrial Cumbica /R. Silvio Manfred

Tipo: Comercial /Venda Direta

Leiloeiro: Leilões RN (Ver Anuncio no leiloeiro)

Código Imóvel: 1962804

Data de Inclusão: 09/10/2024

Descrição: Um terreno situado no lugar denominado Sítio Moinho, a São Miguel ou São Miguel-Moinho, em perímetro urbano, com a área de 10.000m², situado a 364,30m da esquina da Avenida Miguel Ackel, medindo a partir daí, em linha reta, 63,50m de frente para a Rua (—), do lado direito de quem desta olha para o mesmo, mede 156,60m de frente aos fundos, confinando com propriedade de Rodízios Carrinhos Rod-Car”, no lado esquerdo mede 161,50m, confinando com propriedade de Negrão Têxtil Ltda, e nos fundos com Fernando Antônio Barbosa Tamassia (IC: 094.24.86.0281.00.006.6). O bem em questão está matriculado sob o nº 50.082 no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos/SP e consta apenas o registros R.1/50.082 - da alienação do imóvel por parte dos proprietários originais para a empresa executada, no ano de 1987. Do que se observa das averbações/registros acima mencionados, o imóvel em questão não possui averbada qualquer área construída, mas apenas a terra nua de 10.000,00m². Ocorre que o imóvel possui, sim, área construída, a despeito de não averbada. Este Oficial de Justiça diligenciou no local e pode notar que o imóvel possui uma área construída de aproximadamente 480,00m², anexa ao grande armazém que ocupa o imóvel vizinho, também pertencente à empresa. Desse modo, o imóvel possui, ao todo, 10.000,00m² de área e 480,00m² de área construída, o que será devidamente considerado para fins desta avaliação. O imóvel possui acesso pela rua Sílvio Manfredi, é cercado por muros/cercas, sua construção é regularmente conservada, possuindo aparentemente 30 anos, a vizinhança é cercada de grandes galpões industriais, o acesso à rodovia Presidente Dutra é extremamente fácil e sua proximidade faz com que o fluxo dos caminhões não rodem grande distância para alcançarem a rodovia supra mencionada ou mesmo a rodovia Ayrton Senna, que fica do outro lado do bairro em que situado o imóvel. Passemos, inicialmente, à avaliação do valor da área construída. Importante ressaltar, logo de início, que a totalidade do parque fabril da empresa RCG Indústria Metalúrgica LTDA. é composto de outros imóveis, mas a penhora em questão recairá apenas sobre o de matrícula 50.082, em razão do valor da avaliação atender o valor da execução. Tal imóvel abriga, em termos de área construída, apenas uma extensão do galpão, contando com área aproximada de 480,00m². Este Oficial de Justiça se utiliza do método Ross-Heidecke para cálculo da depreciação do imóvel, de modo que, levando em consideração tratar-se de imóvel fabril, com idade aparente de 30 anos e vida útil considerada de 70 anos, tratando-se, ainda, de imóvel em estado de conservação regular, seu índice de depreciação fica em 31,6%. Segundo o IBGE, o custo médio da construção civil em julho de 2022 (último índice até a data da avaliação) foi de R$ 1.652,27, de modo que construção similar é avaliada custaria, nos dias atuais, R$ 793.089,60 (setecentos e noventa e três mil, oitenta e nove reais e sessenta centavos). Aplicando-se sobre tal valor o coeficiente de depreciação acima calculado (de 31,6%), chegamos à quantia de R$ 542.473,29 (quinhentos e quarenta e dois mil, quatrocentos e setenta e três reais e vinte e nove centavos). Passemos, então, ao cálculo do valor da terra nua. Conforme já anotado anteriormente, a área total do terreno avaliado é de 10.000,00m². O imóvel possui localização bastante privilegiada, situando-se de bastante próximo às rodovias Ayrton Senna e Presidente Dutra. A região é densamente urbanizada, contando com todas as facilidades como transporte público, calçamento e iluminação pública, tornando o bem significativamente valorizado. O valor do metro quadrado da terra nua naquela região oscila entre R$ 1.000,00 (mil reais) e R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais). No site OLX existem algumas áreas similares à venda, no mesmo bairro, cujo valor do metro quadrado transita dentro dessa faixa, razão pela qual considero justo o valor de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) por m² da terra nua em questão, alcançando o valor de R$ 13.000.000,00 (treze milhões de reais)